为保障股份合作公司“三资”安全，维护股民切身利益，促进集体经济健康稳定发展，根据《深圳经济特区股份合作公司条例》等政策法规，结合坪山区股份合作公司发展现状，坪山区财政局修订了《坪山区股份合作公司物业交易管理办法》。现就修订情况说明如下：

　　一、修订背景

　　2016年，原坪山新区为规范各级股份合作公司的物业交易行为，出台了《坪山新区物业交易管理办法（暂行）》（深坪发财[2016]255号，以下简称原《管理办法》），较好地强化了政府监管、规范了各级股份合作公司的物业交易行为。

　　由于原《管理办法》中有关国有物业交易的内容已纳入到国有资产监督管理体系，加之原《管理办法》设定的部分条款不合理、缺乏转租、合同变更及解除等必要的相关规定，有必要对原《管理办法》进行修订完善，从而进一步规范股份合作公司的物业交易，维护广大股民的合法权益。

　　二、修订依据

　　《深圳经济特区股份合作公司条例》、中共深圳市委办公厅、深圳市人民政府办公厅转发市纪委等部门《关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）的通知》（深办发〔2013〕9号）《关于推进居民小组党建标准化建设的实施意见》。

　　三、修订的主要内容

　　(一)删除国有物业交易的内容

　　本次修订将适用范围限定为股份合作公司的物业交易行为，由于原《管理办法》中有关国有物业交易的内容已纳入到国有资产监督管理体系，故本办法删除了与国有资产、国有物业相关的内容。（涉及原《管理办法》条文：第一条、第二条、第十二条、第十三条、第三章整章、第三十五条、第三十七条、第三十九条、第四十三条、第四十六条）

　　(二)明确了纳入区公共资源交易平台交易项目的标准

　　现有《坪山新区公共资源集中交易目录》规定建筑面积（占地面积）在500平方米及以上的集体物业交易项目必须进入区交易平台进行交易，在对各股份合作公司调研时，公司普遍表示500平方米即纳入集中交易不妥当、面积太小，建议将面积标准调高。根据调研反馈及参照其他区的规定，在本办法第四条交易标准中明确单项物业月租金人民币5万元以上（含本数）或面积3000平方米以上（含本数）项目纳入区公共资源交易平台进行交易，同时增加了集中交易标准以下的项目未纳入区公共资源交易平台集中交易的项目，可不向坪山区公共资源交易中心提交交易申请，但应按本办法规定的交易程序组织实施。（涉及条文：第四条）

　　(三)增加物业转租的规定

　　为防止“二房东”乱象，有必要对物业转租行为予以规制。规定物业出租后，承租人不得擅自转租，确需转租的须履行审批程序。（涉及条文：第十三条）

　　(四)修改了合同变更的审批流程

　　原《管理办法》没有对合同变更的范围进行限制，可能存在对合同实质性内容的变更，存在违反招投标法的禁止性规定的风险，有违公平交易原则，导致集体资产的流失，故对合同内容的变更限制为仅非实质性内容的变更。而按照原《管理办法》的规定，即使对合同的实质性内容未作变更，合同变更仍需按照原交易流程，则会导致耗时过久，存在不合理性，故对变更程序作简化规定，同时明确应将变更后的合同送至交易中心及街道办事处备案，与本办法第二十四条合同签订后备案的规定保持一致。（涉及条文：第二十五条）

　　(五)增加合同解除的规定

　　在本办法增加第二十六条“合同解除”，填补了合同部分或全部解除后对原承租信息变更的规定空白，能够有效解决实操中普遍存在承租人部分退租，却因物业交易信息得不到及时变更、无合同解除程序规定指引而导致物业空置无法出租的问题。

　　(六)增加黑名单的规定

　　设立黑名单能够有利于规范集体物业交易行为，降低集体利益受损的风险，提倡诚信交易。在本办法第三十三条履约监督后增加第三十四条为“黑名单”，按照“谁发现、谁举报”的原则，街道办事处集体资产管理部门发现符合规定情形的信用记录不良的企业、个人或者其他组织，应报至区集体资产管理部门、区产业主管部门等相关行政主管部门，由行政主管部门复核后纳入信用黑名单，并在坪山区公共资源交易平台上予以公布。

　　四、实操注意事项

　　（一）物业交易项目纳入坪山区公共资源交易平台集中交易的标准是什么？

　　股份合作公司出租的单项物业月租金人民币5万元以上（含本数）或面积3000平方米以上（含本数）的项目（两家以上股份合作公司共有同一栋物业应合并计算）均须纳入坪山区公共资源交易平台集中交易。

　　股份合作公司出售物业的项目，均须纳入坪山区公共资源交易平台集中交易。

　　（二）未纳入坪山区公共资源交易平台集中交易的项目，如何交易？

　　未纳入坪山区公共资源交易平台集中交易的项目,可不向坪山区公共资源交易中心提交交易申请，但应按本办法规定的第三章交易程序相关规定组织实施。

　　（三）物业交易的方式有哪些？

　　交易类型为出售的，原则上采用公开竞价的交易方式，由交易中心依据相关规定引入拍卖机构实施。对于确实无法采用公开竞价交易方式出售的物业项目，经区集体资产管理部门同意后可采用协议出售或法律、法规、规章规定的其他方式进行。交易类型为出租的，原则上应采用公开竞价方式交易，符合本办法规定条件的，可以采用续约交易、单一来源谈判等交易方式，由交易中心组织实施。

　　（四）适用续约交易的条件是什么？

　　续约交易即股份合作公司与原承租人在原租赁合同到期后协议续约，但须符合以下条件之一：

　　1.主营业务符合坪山区产业发展导向相关规定的。

　　2.主营业务属于坪山区产业发展导向相关规定的限批类，且上年度年产值达2000万元以上、符合安全生产、环保、海关、市场监管等相关要求的。

　　3.坪山区行政事业单位承租的。

　　4.坪山区区属国有及国有控股企业承租的。

　　（五）适用单一来源谈判的条件？

　　股份合作公司物业出租符合下列条件之一的，可适用于单一来源谈判:

　　1.符合产业政策或规划需要所招商引资的特别项目，且主营业务符合坪山区产业发展导向相关规定的。

　　2.坪山区行政事业单位承租的。

　　3.坪山区区属国有及国有控股企业承租的。

　　4.非营利公益性组织或机构承租的。

　　5.对指定地域计划在将来某一时点进行城市更新、连片开发、升级改造，已通过专项规划批复的物业交易项目。

　　（六）租赁期限是否可以在十年以上?

　　集体物业的租赁期限原则上不得超过十年，但特殊情况下可以约定十年以上，但不得超过法定最高租赁期限二十年。对于特殊情况下租赁期限需要约定十年以上二十年以下的，可由股份合作公司提出延长租赁期限的书面申请，提交相关资料，经社区党委审查、街道办事处复核通过后，在物业交易相关初步意见中附带延长租赁期限的相关申请及批复，经社区党委、街道办事处及区产业主管部门核查过后一并进行民主表决（须经股东大会或股东代表大会表决），表决通过后向区公共资源交易中心进行交易申报，具体要求按照本办法第三章的规定执行。

　　（七）如何规范物业出租转租行为？

　　物业出租后，承租人不得擅自转租，即不得将承租的物业部分或全部再出租给第三人。确因特殊情况需要转租的，承租人提出书面申请，由原决策机构和社区党委、街道办事处集体资产管理部门、区产业主管部门等部门批准后报街道办事处集体资产管理部门备案后方可转租。转租合同的内容应事先征得股份合作公司的同意，转租的承租人所经营的产业应符合本办法的规定以及坪山区其他关于厂房租赁的有关规定，转租期限不得超过承租人剩余租赁期限。

　　（八）什么特殊情况下物业可以允许转租？

　　本办法规定确因特殊情况需要转租的，承租人提出书面申请，由原决策机构（董事会、股东大会或股东代表大会）和社区党委、街道办事处集体资产管理部门、区产业主管部门等部门批准后报街道办事处集体资产管理部门备案后方可转租。特殊情况诸如城市更新项目中，协议统一租给开发商，再由开发商统一对外进行招商租赁的，此种情况属于转租，但实际上对于股份合作公司更为有利。由于经济社会发展的多样性，办法无法对具体的情况予以详细列举，具体由原决策机构和审批单位严格把握。转租的承租人所经营的产业应符合本办法的规定以及坪山区其他关于厂房租赁的有关规定。

　　（九）物业交易的程序有哪些？

　　1.初步意见

　　物业交易项目由股份合作公司按本办法规定的内容编制交易方案，经股份合作公司董事会形成初步意见，并在集体资产交易平台上填写相关信息。

　　居民小组股份合作公司的物业交易项目，由董事会形成初步意见后报居民小组党政联席会议进行实质性审议；股份合作公司分公司的物业交易，由经营班子会形成初步方案报居民小组党政联席会议进行实质性审议通过后，再由社区一级股份合作公司董事会形成初步意见。

　　2.交易核查

　　交易类型为出售的，股份合作公司提出初步意见后，须经社区党委实质性核查交易方案、交易方案与资产登记内容的一致性以及填报内容的完整性，社区党委出具的书面核查意见需经街道办事处集体资产管理部门复核通过。

　　交易类型为出租的，股份合作公司提出初步意见后，须经社区党委实质性核查交易方案、交易方案与资产登记内容的一致性以及填报内容的完整性，街道办事处集体资产管理部门复核社区党委书面核查意见及核查非公开竞价交易的证明材料，对公开竞价竞投人资格设置进行确认。区产业主管部门核查拟引进产业和竞投人资格要求。

　　3.民主决议

　　交易类型为出租，采用公开竞价交易的，股份合作公司董事会形成初步意见，经社区党委、街道办事处集体资产管理部门及区产业主管部门核查通过后，按公司章程进行民主表决（董事会、股东大会或股东代表大会）通过拟定的交易方案，并形成民主表决决议；涉及分公司的，应由分公司召开经营班子会议形成初步方案，报居民小组党政联席会议实质性审议通过后，再由社区一级股份合作公司董事会形成初步意见，经社区党委、街道办事处集体资产管理部门及区产业主管部门核查通过后，按公司章程进行民主表决（董事会、股东大会或股东代表大会）通过拟定的交易方案，并形成民主表决决议。

　　交易类型为出租并采用非公开竞价交易的以及交易类型为出售的，股份合作公司董事会形成初步意见，经社区党委、街道办事处集体资产管理部门及区相关部门核查通过后，按公司章程进行民主表决（董事会、股东大会或股东代表大会）通过拟定的交易方案，并形成民主表决决议；涉及分公司的，应由分公司召开经营班子会议形成初步方案，报居民小组党政联席会议实质性审议通过后，由分公司召开股东家庭户代表会议或股东会议或经过分公司股东家庭户代表会议或股东会议授权的经营班子会通过，再由社区一级股份合作公司董事会形成初步意见，经社区党委、街道办事处集体资产管理部门及区相关部门核查通过后，最后由社区一级股份合作公司按公司章程进行民主表决（董事会、股东大会或股东代表大会）通过拟定的交易方案，并形成民主表决决议。

　　4.交易申报

　　股份合作公司民主表决通过后，可向交易中心提出交易申请。对租赁合同期间即将届满的物业需提前申请交易，原则上应提前（距离合同到期日）九十日。股份合作公司申请交易前，应向原承租人发出租赁到期通知书，告知相关事项。原租赁合同因双方协商或一方违约而解除的，公司应当及时提出交易申请。

　　5.资格核查及产业核查

　　交易中心发布交易公告后，由区产业主管部门对竞投人提交的报名资料以及拟经营项目资料进行核查，竞投人应向区产业主管部门提供的资料有：产业部门交易承诺书、企业营业执照、企业法定代表人身份证复印件和保证金缴纳凭证。对不符合竞投要求的竞投资料须退回竞投人并说明原因。原则上开标一日前须确定可交纳保证金参与竞价的竞投人名单。

　　6.合同签订

　　采用公开竞价的，交易成功后交易双方按交易结果公告中规定的时间到交易中心现场签订合同。采用续约交易或单一来源谈判的，交易成功后，交易双方应当在交易中心现场按既定的合同文本签订合同。合同签订之日起十日内，股份合作公司应将合同分别提交至交易中心、街道办事处集体资产管理部门备案。

　　（十）出租并采用非公开竞价交易的以及交易类型为出售的，股份合作公司分公司如何进行民主决议？

　　涉及分公司的，应由分公司召开经营班子会议形成初步方案，报居民小组党政联席会议实质性审议通过后，由分公司召开股东家庭户代表会议或股东会议或经过分公司股东家庭户代表会议或股东会议授权的经营班子会通过。

　　此处规定的股东家庭户代表会议或股东会议，指的是分公司内部股民的家庭户代表会议或股民会议，不涉及该分公司以外的其他股民。

　　（十一）社区党委核查时，应当核查哪些内容？

　　股份合作公司提出初步意见后，社区党委需实质性核查交易方案、交易方案与资产登记内容的一致性以及填报内容的完整性。核查后，社区党委应当出具书面核查意见。

　　（十二）街道办事处集体资产管理部门核查时，应当核查哪些内容？

　　交易类型为出售的，街道办事处集体资产管理部门复核社区党委出具的书面核查意见。

　　交易类型为出租的，街道办事处集体资产管理部门复核社区党委书面核查意见及核查非公开竞价交易的证明材料，对公开竞价竞投人资格设置进行确认。针对非公开竞价交易的，街道办事处应对资格条件进行实质性审核，审核资格条件的设置是否合理、合法，是否有违公平竞争等。

　　（十三）交易合同如何变更？

　　办法规定签订合同后，任何单位或个人不得擅自变更合同约定内容。实践操作当中，确需变更约定事项的，股份合作公司应经原合同最终审定机构（董事会、股东大会或股东代表大会）表决通过后方可施行，但变更内容不得背离合同实质性内容（包括当事人、标的物、面积、数量、价款、租赁期限等），变更内容涉及合同实质性内容的，股份合作公司应当重新按照办法进行交易。

　　合同变更之日起十日内，股份合作公司还应将变更后的合同分别提交至交易中心、街道办事处集体资产管理部门备案。

　　（十四）如何进行履约监督？

　　1.区产业主管部门作为产业履约监督部门，应定期核查产业履约情况，当发现公司物业承租人履约产业与核定产业不一致时，区产业主管部门可以责成双方终止合同。

　　合同履约期间承租人如经营与合同内容不一致又没有办理合同变更手续的，区产业主管部门有权责成股份合作公司解除与承租人的合同。股份合作公司不解除合同的，区产业主管部门将取消当年该股份合作公司享受区相关补贴政策的资格。

　　2.街道办事处集体资产管理部门对于达到集中交易标准以上的物业交易项目而未进入坪山区公共资源交易平台进行集中交易的物业交易项目进行登记，并上报区产业主管部门。区产业主管部门将不予发放当年该物业的相关资助。居民小组一级股份合作公司（分公司）每年达到2次，社区一级股份合作公司每年达3次[分（子）公司发生该情况，社区一级股份合作公司也计一次]，区产业主管部门将不发放当年该公司或所在社区集体经济转型发展相关资助。

　　街道办事处集体资产管理部门应定期核查租赁合同整体履约情况，核查发现的问题报区相关主管部门处理。

　　（十五）纳入黑名单的情形有哪些？

　　具有以下情况之一的企业、个人或者其他组织应被纳入公共资源交易平台信用黑名单：

　　1.被纪检监察机关立案调查，违法违规事实成立的。

　　2.未按规定签订、履行交易合同，造成严重后果的。

　　3.隐瞒真实情况，提供虚假资料的。

　　4.以非法手段排斥其他竞投人参与竞争的或同一竞投人对同一交易标的竞得后二次弃标的、在全区范围内同一竞投人对不同交易标的竞得后三次弃标的。

　　5.恶意投诉的。

　　6.向交易项目相关人行贿或者提供其他不当利益的。

　　7.阻碍、抗拒主管部门监督检查的。

　　8.履约检查不及格或评价为差的。

　　9.已被纳入各级政府或部门其他公开性信用警示名单的。街道办事处集体资产管理部门发现符合以上情形的信用记录不良的企业、个人或者其他组织，应报至区集体资产管理部门、区产业主管部门等相关行政主管部门，行政主管部门复核后纳入信用黑名单，并在坪山区公共资源交易平台上予以公布。